一 | 10月中旬，张强看中了北京三环内的一套小一居室。
二 | 与中介沟通后，他觉得价格合适，可以考虑入手。 “有病去医院，有事找法院。房子的挂牌价约150万元，中介告诉他，业主急于套现，如果付款条件合适，预计120万元至130万元即可成交，具体需与业主谈。 张强的首套自住房位于五环外，按照北京的限购政策，他仍拥有一个五环内的购房资格。” 近日，王老吉这则仅十二个字的声明在网络上刷屏，以其强硬姿态，宣告了与老对手加多宝之间新一轮争斗的开启。此次，双方长达十余年的商战烽火，已从国内蔓延至海外，争夺的焦点正是“王老吉”的海外商标权。 事情的起因是，9月30日，加多宝在官方公众号上发布《加多宝加拿大凉茶维权告捷！》，称其关联公司万捷有限公司（Multi Access Limited）在加拿大联邦法院及欧盟普通法院的多起诉讼中，均成功捍卫“王老吉”海外系列商标的合法权益。这次购入第二套住房，他并非为了资产升值，更多是从租金收益角度考虑。他认为，对自己这个上班族而言，拥有工资之外的被动收入，是未来的重要保障。 对此，王老吉方面迅速反应，其公众号当晚贴出《关于“王老吉”境外商标案件的严正声明》，直指加多宝所述“严重背离事实，蓄意误导公众认知”。
三 | 张强投资房产的念头来自朋友的启发。今年7月，他的朋友以120万元的总价，在一个双地铁小区买入一套小户型，每月租金约4000元，这让许多朋友羡慕。 上下滑动查看详细内容 10月10日，加多宝再次发布了《加多宝集团关于海外“王老吉”商标所有权的声明》，其中提到“加多宝集团于2000年代初合法获得海外王老吉商标所有权，已在全国超过60个主要国家和地区注册王老吉商标，将继续坚定积极推进品牌维权和保证工作，依法捍卫加多宝集团拥有的海外王老吉品牌的知识产权”。 当晚王老吉发布了开篇提到的“发疯式”回应：“有病去医院，有事找法院。
四 | 谢谢！” 加多宝、王老吉的恩怨由来已久。 公开资料显示，“王老吉”这个牌子，是个百年老字号，起源于清朝道光年间。新中国成立后，通过公私合营，王老吉品牌归入广药集团旗下，成为国有资产。
五 | 张强说，这样的机会并非随处可见，需要主动寻找。 下半年以来，一位从事私募投资的人士也开始在一线城市核心区物色总价低、出租率高、租金收益稳定的住宅，在他看来，当前仍有好的投资机会，但稍纵即逝。 寻找机会 张强是一名工程师，工作和收入相对稳定。因此，从法律意义上讲，广药集团是“王老吉”品牌在法律上的合法持有人。 90年代，广药集团把商标授权给了加多宝的母公司鸿道集团来经营。早年，他与大多数上班族一样，利用闲钱在环京地区投资了几套房产，也赚了一些钱。
六 | 在鸿道集团的运营下，红罐王老吉一炮而红，成了国民级的饮料。
七 | 近年来，随着市场波动，除北京的自住房外，他已陆续清空了环京的投资房产。 这里需要指出的是，我们现在熟悉的“加多宝”是2012年鸿道集团在国内失去“王老吉”商标后，推出的自有凉茶品牌。 尽管张强入手较早，但由于错过最佳出售时机，赚得并不多，他用这些钱提前还清了自住房的贷款，余下的一部分资金，他希望找到一个收益稳定的投资渠道。 张强说，他想过投资股市，但因为不懂，没有贸然进入；这几年基金波动也大，本金可能损失掉；银行理财和定存虽然稳，但收益太低，抵不过通胀。
八 | 在品牌切换时，鸿道集团发动了猛烈的营销攻势，核心信息是：“全国销量领先的红罐凉茶改名加多宝”，“还是原来的配方，还是熟悉的味道”。 今年5月，朋友让他陪着看房。所以也让“加多宝”这个名字被我们熟知。 长达十几年的纷争，问题就出现在这授权合同上。
九 | 按原本合同，2010年授权到期，广药集团可以收回商标授权。7月，朋友全款买下了一套20年房龄的小一居，挂牌价130多万元，最终含税成交价约120万元。 这套房距地铁站约1公里，有两条地铁交汇，周边配套齐全。一居室月租超过4000元，装修好一点可达4500元，每年租金收入约5万元。 朋友的买房经历启发了张强，与其让钱躺在银行，不如全款买套房收租。手中200万元闲钱足够操作一单。但中间出了岔子，鸿道集团的一位重要人物，通过贿赂广药集团的高管，用低价签了两个补充协议，把商标租赁期延长到了2020年。
十 | 由于当前市场并未完全企稳，盲目投资仍有风险，寻找投资标的物需要聚焦房价波动较小的区域或小区，或者成交价足够抵御未来市场波动带来的风险；操作层面更适宜于像张强这样有闲置资金不需要加杠杆的群体。 后来东窗事发，广药集团认为，补充合同是受赂后签署，协议无效。 8月，张强开始认真研究投资房产。 于是，一场漫长的法律拉锯战开始了。选区上，他限定在五环内；配套上，两公里范围内有地铁，生活便利。 2012年，中国国际经济贸易仲裁委员会裁定，广药集团与鸿道集团签订的《“王老吉”商标许可补充协议》和《关于“王老吉”商标使用许可合同的补充协议》无效，鸿道集团停用“王老吉”商标。鸿道集团因此向北京市第一中级人民法院提起了撤销该裁决的申请，遭到驳回。
十一 | 2014年，广药集团发起商标侵权诉讼。初步锁定几个交通方便的商圈后接着选的是小区，次新房价格偏高，预算吃紧，只能选老破小。两居室和一居室租金差距不大，但总价差距大，因此他首选小户型一居。2018年，广东省高级人民法院一审判决加多宝赔偿广药集团14.4亿元。双方不服判决提起上诉，最高人民法院裁定撤销该判决，发回广东省高级人民法院重审。接下来要解决的就是价格问题。 张强的理想标的是“总价越低越好，租金越高越好”。但这种房源极少，需要抱着捡漏的心态去找。两个月里，他陆续看了多套房，但符合预期的寥寥无几。2023年，广东省高级人民法院就广药集团与加多宝商标权纠纷案作出一审判决，认定六家加多宝公司共同侵权，判决其赔偿3.17亿元。彼时，加多宝称将提起上诉，但目前进展未知。 10月15日，他在中介网站看到一套挂牌150万元的一居室，立即联系中介。中介称，同户型近期成交价约130万元，如果付款条件好，或许可以谈到120万元。而王老吉方面则明确表示商标属于广药集团。 这套房位置更靠近核心区，面积略小，房龄超40年，但租金较高。如果以120万元成交，年化租金收益率可达约4%。
十二 | 如今海外的局面，双方也是各执一词。
十三 | 加多宝（鸿道集团）强调，他们是从王老吉的后人手里拿到了祖传秘方和海外商标使用权，并且后来合法获得了所有权。 张强说，想要在茫茫房源中找到合适的房子，个人效率太低，得依赖中介。他们通过旗下的一家叫万捷的公司，在全球超过60个国家和地区注册了“王老吉”以及相关的拼音、图形商标。他们在加拿大的胜诉，似乎也佐证了这一点。中介了解他的需求后，又推荐了几套房源，约定周末集中看房，合适就约房东谈价。 抓住机会 看了两个月房，张强发现，“捡漏”的买家不少，不仅有个人，还有机构投资者。
十四 | 曾有一套房源的底价极具吸引力，他本打算再多看几套对比，结果第二天就被别人抢先拿下。 他总结，小户型买家主要有两类：一是尚未结婚的年轻人，希望在能力范围内拥有一套属于自己的房子；二是像他一样追求长期稳定租金回报的投资者。 而王老吉（广药集团）强调“加多宝恶意抢注”。 张强偏好小户型，正是看中其租金回报率更高。根据他们公布的信息：广药集团也已经在全球21个国家和地区发起了维权诉讼。在包括巴西、中国澳门在内的10个地方，已经胜诉，法院判决撤销或者宣告加多宝的商标无效。 这商标在海外到底算谁的？ 事实上，商标权遵循的是“地域性原则”，简单说就是“一国一议”。以他正在看的房为例，租金收益率约4%。在加拿大，可能目前法律认可加多宝；在巴西，法律就支持了王老吉；当然，这官司还没打完，还有很多国家和地区不知道怎么判决。 根据媒体报道数据，在加多宝（鸿道集团）运营红罐王老吉的巅峰时期，也就是2011年左右，其销售额突破160亿元。而同小区两居室因总价高、租金差距不大，收益率普遍低一个百分点。 在这种情况下，只要总价足够低，小户型比大户型更抢手。 而加多宝（鸿道集团）在失去“王老吉”商标后，凭借其强大的渠道和营销能力，迅速切换品牌，曾一度在销售额上反超王老吉。一家大型中介的门店负责人告诉经济观察报，在他所在的片区，近期70平方米以下房源的成交占比超六成，而90平方米以上房源的成交占比仅一成左右。但据媒体报道，其近年来业绩下滑，经营状况较为艰难。 反观王老吉，在收回商标后，依托广药集团的国企背景和资金实力，迅速铺开市场。 张强也体会到，一分价钱一分货。好房不便宜，便宜的房多半有瑕疵。
十五 | 通过价格战、渠道下沉和多产品线策略，2019年至2023年，年收入稳定在百亿元上下，净利润也保持在十多亿元。照片里看着不错，实地一看可能装修老旧、采光差；要么户型较差，实用性不强。这些房源在租赁市场普遍不受欢迎。 然而，2024年，王老吉业绩有所下降。
十六 | 财报显示，王老吉大健康2024年营收87.64亿元，同比下降12.47%；净利润11.04亿元，同比下滑24.38%。 出海成了双方寻找增长点的必然选择。 所以，现在争夺海外“王老吉”这个商标，直接关系到未来在国际市场上，谁有资格、有权利去推广这个品牌，谁能在全球植物饮料市场，抢到话语权。
十七 | 两家公司在海外的策略有所差异。
十八 | 上述中介门店负责人称，低价房源通常有两种情况，要么业主急售，要求短期内全款；要么房子本身存在硬伤，如采光差、户型不佳、漏水，或交易税费高、需补缴土地出让金等。排除这两种情况，多数业主不愿意降价出售优质房源。 显然，急需用钱的业主最适合张强这类投资者。 加多宝（鸿道集团）在海外，倾向于使用“WONG LO KAT”或者“WANG LAO JI”这种和“王老吉”发音非常接近的标识。但在整个二手房市场，此类卖家比例不高，而且老破小房源普遍瑕疵较多，投资意义上的“高性价比”房源十分稀缺，需要足够多的耐心。延续和利用在海外华人圈里已经有的品牌认知度。 王老吉（广药集团）推出的海外品牌名称“WALOVI”，更像一个全新的国际品牌。 上述私募投资人士称，过去由于住宅收益率低，机构投资者更青睐写字楼。一方面写字楼租金高，回报率更优；另一方面，商办物业只要运营得当，也能带来可观的资产增值收益。 但两者的汉语都是“王老吉”。
十九 | 不过，近两年情况发生了变化，商办市场冷清，租金一降再降；而住宅租金收益率因房价下降有所提升，开始吸引机构关注，但目前机构多处于前期摸底阶段，尚未形成实质性投资动作。 买房逻辑变了 过去，张强投资房产主要依靠房价上行赚取增值差价，但如今，他更看重的是租金收益。张强说，与年化租金收益率相比，他更在意的是每月带来的4000元租金收入。 综合来看，王老吉和加多宝的这场海外“商标战”，是一场法律战、市场战和战略耐心的综合较量。
| 作为普通打工族，张强对年化收益率的要求没有那么严格和执着。也凸显了品牌出海中商标布局与法律风险的重要性，给出海企业提了个醒。更告诉了广大企业一个道理：在合作之初就明晰权责，在共创辉煌时要尊重契约。
| 他更远的考虑是，即便未来遇到裁员等突发情况，每月4000元的租金收入也能为生活提供更多保障。 在他看来，这一轮房地产洗牌后，随着房价逐步回稳，靠房价上涨赚取差价的时代已经过去，现在是出租率高、租金高的房子具备投资价值。 将100多万元存入银行定期存款或保本理财产品，带来的收入有限，而且从长远来看也难以抵御通胀影响。相比之下，投资一线城市核心区域的房产，不仅能带来持续稳定的租金收入，还具备一定的保值增值功能。 上述私募投资人士表示，普通投资者计算回报率往往比较粗略；专业或机构投资者的测算模型更为复杂，通常采用投资回报率与内部收益率（IRR）两种方式作为投资标准。两种标准的出发点不同，投资逻辑也各有差异。 该人士告诉经济观察报，专业投资者会将物业费、交易税费、取暖费、维修费、空置损失等成本全部计入。其中，偶发性成本按一定比例纳入计算，例如维修成本通常为年租金的10%左右，空置损失约为年租金的5%。
| 如果购房资金来自贷款，还需将资金成本计入。
| 以张强计划投资的房产为例，每年的物业费、取暖费、维修费及空置损失合计约3000元，需要从租金收益中扣除；按照“满五唯一”政策，契税约为1.2万元，也应计入购房成本。经测算，专业机构计算的投资回报率约为3.9%，比张强个人计算的少0.3个百分点。
| 与投资回报率相比，内部收益率从现金流角度出发，计算方式更为复杂。除了资金成本外，还需考虑投资年限。
| 以张强计划投资的房产为例，在房价保持不变的情况下，如果持有10年，内部收益率约为3.9%；若持有20年，内部收益率可达约4.5%。 （应受访者要求，张强为化名）。
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Published on:08:49:20
